春风不度小房企

李逗 · 2020-03-22 07:52:34

连续两个月没收到工资后,中迪禾邦员工张阳开始心慌了,那个时候他不会想到,半个月后,一场大规模的裁员行动马上到来。这家顶着“黑马”房企光环的企业,即将进入瓦解时刻。 

2020年2月底,中迪禾邦的人力负责人发布了一项全员通知,宣告了多数员工的职业“命运”。他告诉员工两个选择:一,主动提出离职,公司可发放1月份和2月份工资;二,不主动离职,公司只发放1月份工资。 

这是一项居高临下的人事通知。这场裁员计划中,合同约定的裁员赔付被无视,员工的正常薪资反倒被拿出来,作为离职谈判的筹码。但此时此刻,中迪禾邦的员工已经无暇顾及公平与否,他们考虑的是,趁着“大树”没倒之前,如何把应有的工资拿到手。 

员工们开始大规模主动提出离职。AI财经社获悉,半个月时间里,中迪禾邦集团员工人数从140人左右,锐减100人至40人左右,离职率达71%,达州项目公司也缩减40多名人员至2-3人。这家曾被冠之以“黑马”的房企,倏然沉寂。

中迪禾邦是一家成立于2006年的区域性房企,发迹于四川达州,后总部迁移至成都。虽然对外而言,这家企业显得名不经传,但其在2015年提出,计划三年内进入四川房企前三名之列,亦曾邀请著名主持人水均益为其站台参会。2018年时,这家企业位列克而瑞排行榜126名,销售额150亿。

像中迪禾邦这样复工即裁员的企业并非个例。疫情“黑天鹅”的冲击下,原本资金紧张的中小房企们,开始变得摇摇欲坠。包括中迪禾邦、文德控股、冠中地产等,都提出了类似的应对之策。在近期与裁员、降薪有关的企业名单中,中小房企们成为不能忽视的群体。 

面对一触即发的连锁危机,中小企业开始开源节流,奋力自救,而与此同时,市场上的“救企”动作也在不断发生,无论是政策端的减缓土地出让金,还是银行端的调整贷款策略,似乎都在利好房企。但在这场援救计划中,中小房企们依旧成为被“冷落”的对象。

危机一触即发

自从去年9月份加入中迪禾邦以来,张阳明显觉得不对劲,公司总经理缺位,管理松散,完全不像他眼中的黑马房企经营节奏。正式入职之后,一系列的停工、延薪、裁员,更佐证了他的看法。 

“公司人事通知是因为受疫情影响裁员,但实际上,疫情只是导火索,在这之前经营已经出现困境了。”张阳说道。 张阳所在的公司是中迪禾邦位于重庆达州的项目公司,在迁址成都之前,达州原是中迪禾邦的大本营。如今,中迪在这里储备了两大项目待售,但在出售之前,两大项目均陷入停滞状态。 

“中迪在达州还有两个项目,其中一个还没有拿到预售,另一个商业还达不到建设要求”,张阳认为,造成项目停滞的主要原因,还是资金问题,“中迪西院前期预售的项目销售完了,但是年前大量农民工欠薪,最后中迪将监管资金提出给了一部分薪资,农民工才散了。” 

身在重庆的前中迪禾邦项目高管王中兴,也在年底前察觉到了异样。2019年末,王中兴发现公司支付能力遇到问题,在一些工程大款项支付进度上,推动明显困难。他还发现,公司在拿地方面的力度也在大幅降低。 

资金问题只是危机爆发的表象,究其根本,王中兴认为,中迪禾邦最大的危险主要源自其商业项目占比较大,与住宅项目占比为5:5,这导致公司实际的经营现金流有限,影响了现金回流速度。据AI财经社了解到,在多个以地产和商业为双主业的房地产公司中,商业比例大多弱于住宅比例,以新城控股为例,其2018年住宅销售与商业地产销售占比分别为75.2%和24.8%。

事实上,作为一家销售额曾经百亿的房企,中迪禾邦系公司众多,同时业务布局广泛,除了地产,还在金融领域布局包括私募、融资租赁等。其中,李勤作为董事长的中迪禾邦集团和中迪投资则是中迪禾邦系的核心,在当地拥有较高的资本关系网。但即使如此,中迪禾邦仍未能摆脱资金窘境。

与中迪禾邦境况雷同。2月初,上市房企冠中地产也发布公告称,由于受春节时期影响,旗下“佛山财神酒店”将继续暂停营运(自今年1月底暂停营运至今)。同时,将裁员近90%,共约250名员工。安徽文德控股也被媒体爆出,因受疫情影响,希望员工另谋出路的消息。 业内分析人士认为,“此次受疫情影响较大的房企中,主要分为两类,一种是高周转造成资金紧张,一种是战略失误导致自身经营困难,这两类在疫情影响力下,抗风险能力会差很多”。

针对疫情带来的风险,国泰君安曾通过货币资金/(刚性费用+短期有息负债)这一指标,假定房企销售停滞,进行了一项极限压力测试。测试结果显示,大多数房企资产厚度情况良好,在疫情冲击下有“惊”无“险”。但同时,尾部有7.7%的样本房企支撑时长在一个季度以内,20.2%的样本房企支撑时长在半年以内。如今,在海外疫情扩散下,疫情持续时间也将再次拉长,中小房企风险暴露的危机也进一步加大。 

在受疫情影响的企业裁员名单中,中小房企是一波庞大的群体。疫情突发下,各地政府纷纷推迟在建、项目开工及开售时间,房企们在拿地、开发、竣工、销售等多个环节都出现短期停滞。这些家底淡薄的中小房企们,被疫情一个个推到生死存亡的风暴中心。

卖股求生

疫情掀起了全国各地企业的减租潮,身为武汉本土房企的南国置业首当其冲,但减租条款也让这家企业雪上加霜。 

2019年2月末,有业主向媒体爆料称,南国置业强制要求私人业主免租,引发业主集体维权。南国置业相关负责人回应道,“公司商户主要为中小微企业,经营压力巨大,必须对其进行支持方能共克时艰,减免租金已是行业必须。” 

南国置业是一家以商业地产为引导的综合性物业开发企业,主要业务布局于武汉。2014年,中国电建地产集团有限公司成为南国置业控股股东。但即使背靠电建,南国置业的经营情况依然惨淡。南国置业2019年业绩预告显示,其2019年净利润预计亏损超4亿元。

一面需驰援中小微企业,一面又是流血的现金情况,自救成为南国置业的当务之急。在发布免租消息没多久后,南国置业的官网上,亦挂出了一份股权转让的公告,计划将旗下子公司49%股权予以转让。

南国置业面临的麻烦是疫情下中小房企困境的一个缩影。当下,除南国置业外的诸多房企,也都在面临一场自救行动。

不过,与规模企业相比,中小房企的自救空间并不大。最近一段时间,不少房企们如恒大、富力等企业,通过自建平台、线上打折促销等方式,策划了一系列营销活动。但这是体量小、声势弱的中小房企无法效仿的。

好租发布的晓楼报告分析了疫情下的房企自救模式,中小型房企的自救路径主要表现为“缩减成本、控制杠杆规模及资产变现”。这其中,资产变现正在成为自救的重要手段。

这是一场“赢者通吃”的游戏,困境的房企总是难逃变卖资产的命运。中国指数研究报告提到,在融资严监管的大背景下,去年百强房企收并购金额占房企收并购总金额的比例约为78%,房地产行业集中度不断提升。2020年,随着房企资金链进一步承压,行业分化格局加剧。预计,2020年房地产行业收并购将更加频繁,规模或大幅超过去年。

一位TOP20房企内部人士表示,实际上,近期市场已经出现了很多不错的并购机会,一方面,是因为年前本身市场机会多。另一方面,也有很多中小房企出于生存考虑,进行资产转卖。 

收并购趋势下,部分房企已经在内部开展一系列“拯救”计划。美好置业联席总裁何飞对AI财经社透露,“目前,很多房企都已经开始重视资金流重排,通过摸排每个地区每个项目调整后的计划与工期节点,销售与回款,准确预测未来业务经营性现金流,同时摸排每一笔融资计划的到账时间与风险,并最大力度争取金融支持。一些债务压力大,库存积压严重的房企就会考虑快速处置一些资产以弥补发展资金上面的缺口。在此之下,市场上会出现一些收并购以及降价促销的现象。”

等待施援

仅靠自身的免疫力,中小房企们大多难敌经营风险。想要闯关成功,离不开政府和银行端的资金支持。后者,也是身为某华东区域中小房企总经理陈华所重点关注的。 

为了稳定房地产市场,政府也开启了“因城施策”战略下的救助方式。据不完全统计,目前有超过20个省市发布房地产相关新政,其策略主要包括减缓土地出让金、放宽预售资金监管政策、减免企业房租、复工优惠等方面,对企业提供救助。 

但作为经营者的陈华,并未能感受到大幅的扶持力度,“房租水电减免是少部分国企才享受到的,大部分企业享受不到,而税收减免,对没有复工的企业来说意义也不大。”

不可否认,这些种类繁多的政策发布,对外传达出了十分积极的信号,一定程度上缓解了资金困境。但在多位业内人士看来,上述政策的实质性帮助作用,十分有限。 

中原地产首席分析师张大伟表示,“目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响,对于房地产企业来说,最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,房企到3月份将面临普遍性的资金压力。”

克而瑞的研究报告显示,2020年将是房企发债的高峰期,95家典型房企年内到期债务达5000亿元,且即将到来的3月是今年第一个偿债高峰期,待偿总额达330亿元。

一场债务高峰期的到来,让房企们的融资发行额度开始攀升。不仅融资规模有所提升,多个企业的融资额度也创下新低。但这场融资盛况里,以陈华为代表的中小房企经营者,并没有感受到这波暖流。

“虽说政府出台了很多贷款政策,但是并没有给出具体的执行细节,银行端的贷款政策也没有发生太大的变化,对规模不大的中小房企来说,贷款还是存在一定难度。”陈华说道。

世联行董事长陈劲松也表示,“银行现在都是一些非常短期的政策,比如减少土地保证金这类,但这个没解决大问题。事实上,银行最重要的责任在于保障企业的债务和信用问题,这个问题,到现在还没解决。我建议政策应该从解决房屋按揭问题的角度,比如业主按揭能不能短时间内只付息不付本,缓解企业资金困境。”

“中国房地产市场,不在债,而在银行。现在没有看到银行对中小房企很大的帮助举措,金融机构对于钱进入房地产,依然还是非常坚定的。不过,很多大房企都是在香港上市,他们有很多通道,小房企没有这个通道,只能靠银行。”陈劲松说道。

贷款难的同时,在线下销售停摆的一个月内,中小房企还必须承受着高昂的刚性成本。虽然政策在部分税项、土地款缴纳等方面给出了延缓的政策,但对于中小房企而言,利息成本依然占据最大的刚性支出。据克而瑞测算,在64家百强上市房企中,平均利息成本约为5.71亿元,约为平均单月员工薪酬的近2倍。 

眼下,越来越多的房企因其无法解决资金困境,开始进入破产清算程序。据中国法院网破产文书显示,截至3月16日,已有近百家地产相关企业公告破产,其中大部分为二三线城市的小房企。

值得一提的是,近期,央行宣布自3月16日起,实施普惠金融定向降准,对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点,释放长期资金5500亿元。从政策角度,虽然此次降准并没有针对房地产,但一定程度上也将有利于楼市的活力复苏。一些规模房企趁此加大融资力度,而中小房企们,依然是沉默的大多数。

“对于企业来说,降准有利于部分企业融资,但房地产调控政策依然约束房企加杠杆。降准对于那些大型房地产企业来讲是一件好事,但对于中小企业,融资渠道窄的企业来说基本没有影响,预计后续市场继续大鱼吃小鱼。”张大伟说道。

资源型主导的房地产行业中,规模论依然是悬在中小房企面前的生存定律。面对疫情的突袭和商业竞争规则,留给这些中小房企们的喘息空间并不多。

(应受访者要求,王中兴、张阳、陈华均为匿名)

【*来源:微信公众号“AI财经社(ID:aicjnews);作者:李礼 】

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