2020年Q1一线城市写字楼市场报告

克而瑞资管 · 丁祖昱 · 2020-05-23 08:54:47

2020 年,一场新型冠状病毒的蔓延扩散,让举国上下陷入一种紧张的氛围之中。1 月 26 日,国务院办公厅发布了关于延长 2020 年春节假期的通知。为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作,有效减少人员聚集,阻断疫情传播,更好保障人民群众生命安全和身体健康,将延长 2020 年春节假期至 2 月 2 日(农历正月初九,星期日)。

随后,北京、上海、广州、苏州等多个城市纷纷出台具体实施细则,进一步推迟复工时间。

这直接影响了企业的开工时间,迫使众多公司实行短期的“在家办公”政策。

受此影响, 2020 年一季度,一线城市整体出租率、租金双降,出租率环比下降 1.2% ,租金环比下降 2.5% 。

对此,我们在五一节前,对各一线城市进行了为期近 2 个月的实地调研、租户访谈、中介交流,在多渠道获取 600 多个项目信息综合评估后,发现写字楼领域的下降趋势在短期内较难改变。疫情下,一线城市表现各异,上海资产价值波动较大,广州最为稳定,深圳后续处境或更艰难,预期整体市场恢复遥遥无期。

新冠疫情的爆发让整个写字楼市场雪上加霜。

自 2018 年四季度起,在经济增速下降和贸易争端影响下,一线城市整体市场一直处于下行态势,平均出租率和租金均出现连续 6 个季度下跌,新冠疫情的爆发进一步加重了这一下跌态势。

2020 年一季度一线城市平均租金降幅超前 5 个季度的租金平均降幅 2.1% ,达到 2.5% ;出租率下跌 1.2% ,不但高于前 5 个季度的出租率平均跌幅 0.7% ,创 2019 年一季度以来的最大降幅。

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1、北上深租金创三年新低

受疫情影响,一线城市平均租金集体下跌,北上深平均租金水平创三年最低。北京租金水平遥遥领先,接近 12 元/平方米/天。上海次之,平均租金在 8 元/平方米/天左右,深圳和广州的写字楼租金水平保持在 6-7 元/平方米/天不等。北上深三城租金下降明显,下降的主要原因有以下两点:

第一,不少非核心区域的新楼入市后拉低了平均租金;

第二,供应量大的同时,需求量在整体经济增速放缓、中美贸易战、新冠疫情等多种功能因素的影响下减少,导致供需失衡,进而租金下降。 

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2、一线城市中深圳处境更为艰难

分城市来看,广州得益于市场基本面较为健康,并且当前广州市场资产价值较低于其他一线城市,处在价值洼地,因此,资产价值波动较小。
北京市场整体租金远高于其他一线城市,随着空置率日益上涨,整体市场经营情况波动不小,但由于北京政治中心的独特地位,使得该地区资产拥有更高的低风险溢价,因此,整体价值波动较有限, 2003 年 SARS 期间前后北京市场经营情况波动较大,但整体资产价值依旧坚挺,与此次情况如出一辙。

上海市场化程度较高,因此受到疫情影响的反应也更为明显,整体资产价值略高于其他城市,投资回报率略低于北京,因此价值波动相较其他城市更大。

深圳写字楼供需态势紧张,由于本次调研项目以自持出租类项目为主,市场内存在着的大量的小业主、包租客等相关数据尚未被统计进来,因此,深圳的真实市场波动比目前反映出的情况更大,就当前情况来看,未来半年内深圳的处境更为艰难。

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某种程度上讲,本轮疫情也可以视为对一线城市写字楼项目的估值做了一次压力测试。就结果而言,位于一线城市估值区间范围底部的项目估值基本真实地反映了其自身价值,可挤压的水分较少;而位于一线城市估值区间范围顶部的项目则暴露了其抗压能力的脆弱,其自身价值高度依赖稳定繁荣的市场环境,这一现象值得相关投资者警惕。

3、上海外贸为主的商务区受到一定冲击

从此次调查来看,疫情对于不同租户特点的商务区冲击不同,以外贸为主的商务区受到一定冲击。

1)北外滩整体出租率和租金下降近10%

北外滩功能定位为航运、经济,板块内物流、外贸企业众多,这些行业在本次疫情中受较大影响,不少房源出现了空置;剔除新入市项目影响,整体的出租率和租金下降幅度接近 10% ,商务区内不少项目在疫情期间基本都给予了价格和免租期上的优惠。

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2)大连路商务区租金和免租期都可谈

大连路商务区基于交通优势而得以发展起来,办公人群相对较固定,行业偏向于物流业、贸易、金融类。甲级类项目平均租金在 5-6 元/平方米/天左右;板块内出租率差异较大,楼龄相近的项目运营好的出租率可达95%,运营不佳的则不足 60% 。该板块的交通优势正在被逐渐崛起的其他板块所稀释,受疫情的影响,租金和出租率都有所下滑,浮动明显,不少项目疫情期间租金和免租期都可以商谈。

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3) 莘庄商务区免租期可高达3-4月

莘庄商务区属于闵行区内重要的商务区。当前闵行区的空置率大约在 34.4% ,剔除新入市大型楼宇的影响,整体的空置率在 29% 左右。区域内主要的商务聚集区内写字楼的楼龄普遍较新,基本都在 10 年以内。但由于短期内供应较多,因此,空置率居高不下。

莘庄商务区为大虹桥的“辐射区”之一,片区客流接纳大虹桥外溢客户,而现阶段大虹桥自身尚处于不饱和状态,因此,莘庄片区的需求度缺乏强力支撑,出租率较低,保持在 60%-70% 之间,疫情期间多数项目的免租期延长力度较大,高的可以达到 3-4 月,4 个月的免租期相当于租金下浮 15% 。

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4)五角场-新江湾租金和出租率相对坚挺

五角场-新江湾城片区作为城市副中心,规划定位融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发为一体的以知识创新为特色的城市公共活动中心。板块内商务氛围日渐成熟,空置率基本保持在 20%-30% 内。许多知名企业总部入驻在此,如 IBM 、 BILBIL 、德国汉高、耐克、马牌轮胎等,保证了该区域的稳定性。

特别是有适合大学生创业园区,有企业总部入驻的大楼都是以科技类制造业产业为主。此次疫情对该板块的影响有限,租金和出租率相对坚挺。

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4、北京坚挺的金融街也出现了松动

金融街作为首都金融主中心区,规划定位为“国际化的金融功能区”。2008年,在全金融总体规划中,进一步确定了金融街在首都金融业中的核心地位,提出要将金融街建成首都金融主中心 。

截止目前,已有兴业银行、瑞士银行、摩根大通等诸多著名金融机构入驻,入驻企业以金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业为主,分布着重要的政府机关、世界百强企业及金融机构的总部。

此次疫情使得北京写字楼市场租赁按下了"暂停键",对于长期价格和出租率坚挺的金融街也出现了松动。2020年一季度金融街租金、出租率都出现了明显下降,其中有11%的项目出租率变动幅度达10-20%。

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5、深圳业主下调租金抢租户

福田中心区属于深圳最核心最成熟的商务区,是深圳唯一集金融、商贸、购物、休闲、旅游、信息、文化、会展及行政于一体的城市商务行政和文化中心,是深圳商务氛围最集中、商务楼宇品质最好的区域,拥有总部企业超过350家。

随着深圳城市发展的西移、新兴商务区的不断完善,加之疫情的进一步影响,区域内的写字楼租金及出租率延续了 2019 年持续下跌的态势; 2020 年第一季度福田中心区域租金、出租率进一步下降,不少业主降低了心里预期,下调租金抢占租户,二房东则通过提高佣金、推出特价房源吸引租户,未来市场形势严峻。

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新冠疫情让本就下行的写字楼市场处境更为艰难,不同租户特点的商务区表现差异明显,短期内租户因行业影响而导致的租户调整状态会有所持续,下降趋势在短期内较难改变,对于不少项目而言,如何在新环境下找准项目自身定位,根据市场做出正确调整,是需要关注的重点。

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