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空置下降、跌幅收窄、供应激增,深圳写字楼回暖了?

深圳乐居 · 2021-07-20 09:03:30

     *本文经转载自 深圳乐居

  数据显示,过去的一年,深圳城市写字楼平均空置率为22.5%。

  而2020年下半年写字楼空置率攀升至27.9%,是城市四大一线城市中写字楼空置率最高的城市。

  不难想象,过去的2020年正面疫情袭击,这场席卷全球的“考验”,对包括写字楼市场在内的各行各业产生巨大的冲击。

  今年的写字楼走势如何?

  据第一太平戴维斯监控数据显示,至2020年下半年起,受压抑的写字楼租赁诉求陆续得到释放。

  2021年上半年,在多方积极因素综合影响下,市场参与者信心提振,包括深圳在内的大湾区甲级写字楼市场开始呈现复苏之势,深圳在2021上半年空置率环比下降1.5个百分点,至26.4%;二季度平均租金指数降幅持续收窄,但依然继续探底。

  租赁降幅持续收窄,“以价换量” 成为共识

  据第一太平戴维斯发布《2021年上半年大湾区甲级写字楼指数》显示,市场租赁诉求有所回升,尽管供过于求压力仍导致深圳租金延续下行趋势,但与大湾区平均环比降幅1.6%相比,深圳2021年上半年写字楼租金指数,环比仅微跌0.9%。

  二季度全市租金指数继续探底,同时降幅持续收窄,指数环比一季度微跌0.2%,同比下降2.4%。截至二季末,全市平均租金为人民币每平方米每月183.6元。

  尽管二季度租金指数跌幅收窄,在2021年上半年大湾区价格指数环比上升0.2%的环境下,深圳写字楼价格指数降幅最大,环比下跌5.2%至179.7,成为大湾区环比降幅最大城市。

  综合分析,深圳业主对供过于求的担忧,冲淡了经济复苏带来的积极情绪。面对如此庞大的写字楼存量市场,“以价换量”成为一种共识。通俗点来说,就是心态放软,愿意降价。

  超越香港,深圳存量居大湾区之首

  数据显示,2021年上半年,大湾区甲级写字楼市场新项目入市节奏逐步恢复,区域新增供应达144.9万平方米。

  大湾区市场总存量因此增至3,039.2万平方米,环比扩容 5.0%。深圳、香港和广州继续占据存量主导地位,且深圳存量已超越香港居大湾区之首,截至二季度季末,深圳全市存量为874.7万平方米,比“广州+珠海”还多。

  今年第二季度,深圳新增供应速度放缓,全市仅一个项目,前海颐都大厦,竣工入市。上半年,全市新增面积累计44.1万平方米,其中76.2%由南山区贡献。此外,南山和福田两区同为深圳写字楼的供应主力,合计共占市场总存量的85.2%。

  深圳写字楼空置率高已经成为业界共识,受市场波动等因素之外,还与写字楼的供应量充足有关系。

  后疫情时期,大湾区写字楼市场租赁需求有所回升。期内,区域净吸纳量回升至 97.2万平方米,分别为去年上、下半年的 3.7倍和 2.4 倍。尽管如此,但鉴于多城市仍面临严峻的供过于求形势,区域甲级写字楼平均空置率仍环比上升 0.6 个百分点、同比上升 2.2 个百分点,至 21.2%。

      南山最受青睐,福田租金最贵宝安空置率最高

  上半年的市场诉求逐渐苏醒。第一太平戴维斯数据显示,深圳在2021上半年空置率环比下降,至26.4%。

  放眼深圳,甲级写字楼分布集中在四个区域,南山区以总存量393.9万平方米位居城市第一,福田区351.3万平方米紧随其后,罗湖72.5万平方米、宝安56.9万平方米。

  然而,宝安空置率高达40.7%,是全市空置率最高的区域。

  从市场诉求来看,2021第二季度全市的净吸纳量录得16.4万平方米,其中南山最高,福田次之。主要受到TMT(科技、媒体和通讯)行业青睐!此外,服务业、房地产业也是租赁诉求大户。

  而租金方面,福田区以209.7元/平方米/月的平均金额,超越南山,成为全市最贵。出乎意料的是,南山的写字楼平均租金还没有罗湖高!

  近百万平方新增供应,空置率将进入上升通道

  尽管深圳价格指数环比下浮大,但纵观整个大湾区写字楼市场,深圳对大湾区市场的去化贡献高达46%,此数据预测将持续上升中,尤其是在优质甲级写字楼物业,深圳占比较高。第一太平戴维斯数据透露,未来五年(2021-2025)年均新增供应量为107.4万平方米。百万级年增供应量将是未来五年的常态。

  五年后,深圳的写字楼市场规模预计超过1350万平米,继续领跑湾区。 据第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇透露,第三季度,深圳预计有四个新项目竣工入市,合计可租赁面积40.2万平方米。

  下半年,预计市场仍将迎来96.5万平方米的新增供应,因此,至2021年末,市场规模或将同比扩容16.9%,供过于求问题料将激化。 鉴于高量新增供应预期,市场去化压力犹存,全市空置率或将重新进入上升通道。 市场竞争随之加剧,多数业主将不得不继续提供租金让步,全市租金将维持下降趋势。但预计对楼宇品质高、地理位置优越的部分项目影响较小。


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