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了不起的“二房东”纳什空间倒下了,办公空间真赚不到钱?

迈点空间租赁 · 租赁老臣 · 2021-08-19 09:39:47

  2021年8月4日,一则“纳什空间危机:创始人出局、裁员超8成、员工讨薪、房东租客诟病”的消息在网络流传。消息指出,现在的纳什空间,已经从原创始团队转手于资本方远洋资本,张剑、陈亮、李鹏、杨阔等创始人出局。而在互联网上,充斥着纳什空间退租租客无法正常拿到租金、房东无法正常拿到房租,甚至被裁员工讨薪的舆论。

  有媒体记者求证得知,纳什空间创始团队成员从2020年开始就陆续离开,但部分成员还有股权在。有创始团队成员指出:“个人感觉公司经营没有这么严重,因为赛道和做的事都是对的,无非就是因为有疫情,整个大的市场环境让经营遇到了一些困难。”

  那么,纳什空间的经营危机真的只是因受疫情影响?当下办公空间行业现状又如何呢?

  创业寻路另辟蹊径

  “了不起的办公室”应运而生

  2013年7月,两位都是清华土木工程毕业的校友,同时也都曾在我爱我家、汇石投资共事,深耕房地产行业多年的兄弟——张剑和陈亮,在经历了数轮头脑风暴后,终于决定启动新的创业计划,并给他们的新公司取了一个有学术含金量的名字——“纳什空间”,取义于纳什均衡理论。

  根据张剑当时的回忆,“我们那个时候的想法非常简单,那就是利用互联网服务更多业主和企业,将物业从很多散的业主手中收回来,然后经过改装之后再租给有需求的创业企业,我们从中收取服务费。”通俗一点的理解就是类似于长租公寓,纳什空间的角色就是二房东模式,从房东手中租过来办公楼,再加以装修改造,变成高大上的办公空间,主要靠租金差价来盈利。

  那时,他们不知道,在大洋彼岸有一家叫做“WeWork”的公司未来的估值会高达几百亿美金,一年之后“租下各类办公空间,再以工位为单位分租给小型企业和创业公司”的WeWork模式就将席卷全球。而纳什空间在国内先行了一步,自然没有学习借鉴到“WeWork模式”。

  与WeWork模式相比,纳什空间的发展模式难度级别明显更高。因为WeWork模式只需要整租大物业,搞定几个大业主就可以成就一笔大生意,而纳什空间不止要与大业主建立良好的关系,同时还要与成千上万的小业主沟通,获取他们的信任,将他们的房子进行改造,同时还承担着他们资产增值的任务。

  此外,与“WeWork工位模式”最大的不同在于,纳什空间更重视为企业提供带有办公空间配套的独立办公室,自称“小企业的超级工作室”。

  这看似更懂中国创业者的发展模式,在初期确实成为纳什空间获得资本高速扩张的“敲门砖”:2015年8月,纳什空间完成3000万元的A轮融资;2016年7月,完成了2亿元的B轮融资;2018年5月,完成了5亿元的B+轮融资;2019年3月,纳什还发行了办公空间首单ABS,获批2亿元额度……

  在资本催化下,巅峰时期的纳什空间业务布局北京、上海、深圳、天津四个城市,在管面积超过100万平方米。

  而对于纳什空间的评价,也是褒贬不一。

  看好纳什空间的,觉得它带给了初创企业很多配套服务和增值服务,如为创业者提供办公物品采买、网络宽带、工商注册、代理记账、社保办理、人员、财务、法律顾问等服务。另外,像CEO俱乐部,能给创业者提供一个很好的沟通交流的空间和机会;纳什学院有一些大咖公开课;还能帮一些企业分析政策,申请政府扶持、补助等。

  也有亲身在纳什空间办过公的业主觉得它就是一个二房东而已。美其名曰打造生态,有上万家企业入驻,但是公司的运营思路和对待客户的理念跟一个包租婆没有区别。

  纳什空间经营问题早有端倪

  疫情或许只是“最后一根稻草”

  2020年4月初,就在华夏时报一篇“大面积拖欠租客、房东资金 纳什空间资金链告急”的报道前脚刚发出,纳什空间就宣布再次获得老股东远洋资本增持,并宣称将在2020年实现全面盈利。

  现在回望这次融资输血和高调发声,都明白了纳什空间上演的是“江山易主”戏码,只是在当时局外人都发觉不了。

  根据企查查最新资料显示,除母公司——纳什空间创业科技(北京)有限公司法人还是张剑之外,像天津、深圳等部分关联公司的法人代表都已经更换为靳业宁,即远洋资本已经成为纳什空间的实控人。

  那么,是否真的如文章开头创始人成员提到的疫情影响是纳什“卖身”的主要原因呢?

  在黑猫投诉平台上,关于纳什空间的投诉从2019年8月就开始了,已经累计相关投诉105条,未回复结案的65条,最新的一条投诉内容竟然是因为300元发票的开具。

  细看这些投诉内容,主要就是纳什空间一头拖欠租客押金,另一头又拖欠房东租金。

  “租他们空间的都是小公司,他们就欺负这些小公司,我们太难了。他们资金流紧张,我们初创公司更紧张。”曾经的租客王先生表示,自己租的是北京世纪财富中心店,但退租之后,扣除水电费还有5万多元押金,这些钱被一拖再拖。“创业的大环境不好,我的公司受到多方面的影响,只好及时止损,也不做了。我愤怒的是他们的做事方法,转嫁风险和压力,没有契约精神。”

  之前就提到,纳什空间的主营业务是超级办公室和办公空间,这两项也是纳什空间的核心盈利点。就是说纳什空间需要先把物业包租,再经过重新设计、装修,进行办公空间改造,然后再租给中小微企业,从中获利。但在疫情影响下,更加捉襟见肘的资金链问题就成了压垮纳什的最后一根稻草。

  一名2020年从纳什空间离职的员工深有感触,“纳什空间铺得比较早,那时候账上还有钱,但雪球滚得太快,摊子铺得太大,近两年创业者的办公需求越来越少,难以消化这么多面积,所以入驻率不高。”

  对于一些商业模式而言,疫情确实是一块“试金石”。然而,对于更多的商业模式和企业来说,最终能够压倒它的,绝非疫情。

  曾经有多光鲜,如今就有多落魄?

  办公空间也并非一地鸡毛

  打开纳什空间的官方网站,最新的一条资讯更新还停留在2019年的双12,而大大的宣传广告语如今显得有点不那么“体面”。

  有人问:经历了2017年风头无二,2019年生死存亡,2020年又遭逢新冠疫情,今日的办公空间还剩下什么?

  的确2020 年以来疫情席卷全球,冲击经济。办公空间市场亦经历诸多动荡,进场、离场、乘势抄底、固守城墙……各种信息都显示,国内办公空间市场已经度过了近五年摸索期,开始了深度洗牌。

  且不论纳什空间被远洋资本接手了之后能否重现雄风,就纵观目前市场上的办公空间企业,已经开始摸索出适合自身的发展策略,形成品牌竞争力与产品优势,行业逐渐往好的方向迈进。

  根据iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示,在2020年疫情的背景下,中国共享经济市场交易规模增速大幅度下滑。但经过调整期后,中国办公空间行业的市场规模仍将继续扩大,预计2022年将达到2273.5亿元左右。艾媒咨询分析师认为,疫情进一步加速了办公空间行业洗牌,经过整合后的办公空间市场资源将向少数头部企业聚集,行业市场规模有望继续扩大。

  而在2015-2019年期间,办公空间行业内多数企业进行了快速扩张,导致行业成本过高,持续亏损现象成为行业难题。如何通过企业增值服务拓展盈利渠道并实现多元化盈利模式的转变,将是办公空间行业接下来的发展重点。

  作为办公空间上市第一股的优客工场财报显示,2020年优客工场总营业收入8.77亿元,其中第四季度营收2.79亿元,环比增长39.4%,超出市场预期,同时这也是优客工场首次实现盈利。

  2020年是优客工场验证轻资产模式运营的一年。截止2020年12月31日,优客工场轻资产业务在46个城市共签约125个场地,管理面积约为35.2万平方米,占总管理面积的54.3%,自营模式占比不足46%。相比2019年,轻资产管理面积成功翻一番。

  轻资产模式起到了低成本快速扩张的效果,加速实现盈利。这也是优客工场首次实现季度盈利的重要原因。

  鉴于对轻资产模式的成功探索,优客工场还提出了「21·34计划」:即优客工场将在2021年覆盖中国所有34个省级行政区。根据规划,优客工场将在2023年成为轻资产布局管理规模超过1200个社区、管理面积超过180万平米、布局城市数量达到140个、收入规模超过5亿的轻资产运营办公服务商。

  优客工场创始人兼董事长毛大庆对此总结,“办公空间这个行业并没有消亡,它只是在资本冷却、风口退去后进入了一个冷静思考期,并逐步转型、迭代,进入一个新的阶段,尝试更多新的模式。”

  “企业除了重资产的投资模式,也开始提供品牌输出,运营输出这类增值服务。“办公品牌“侠客岛里”CEO王宏波表示,办公空间行业正在进行“重资产”到“轻资产”的转型。“相比于之前的盲目扩张,我感觉行业现在更务实,竞争也更理性了。”

  此外,办公空间行业也在经历“空间赋能”到“服务赋能”的转型。面对企业更灵活的办公需求,一些企业开始推出定制化服务,例如“梦想加”就为快手的北京总部提供了整栋的定制服务;一些办公空间品牌也在向C端场景渗透,例如“氪空间”在今年上线了“自由座”小程序,按天租赁大厅的零散座位,价格在100元/天左右浮动。

  2020年办公空间行业市场规模达1368.2亿元,预计2022年市场规模将进一步扩大至2200亿元以上,办公消费升级的趋势依然存在。而随着行业发展逐步成熟,产品同质化问题难免会出现。办公空间企业积极开展多元增值服务,不仅可以开拓收入源,增加产品独特性,也可以提高基础空间的溢价能力,增加自身的市场竞争力。

  可见,经历时间的筛选,进入冷静期的办公空间行业开始告别起步阶段大规模跑马圈地,未来的竞争将更多在服务,在轻资产模式输出,在盈利点的复制,以及多样化的盈利方向探索上。

  所以说,规模和速度并不代表成功,如何在规模与盈利之间找寻合适的平衡点,才是办公空间行业未来的重点课题。


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