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当年那些一线办公空间品牌,现在都过得怎么样了?

商办互联 · 2021-08-20 09:14:24

  2015年“双创”被提出后,办公领域正式开启了新赛道——办公空间,虽然之前在新办公领域里也有商务中心这个版块,但这并不妨碍办公空间凭借灵活的租赁模式与迎合年轻工作者的场景营造,获得市场青睐。

  在经过高速扩张、创业潮与资本潮的退去,以及去年疫情带来的打击之后,办公空间的发展轨迹也在发生着改变,在经历多次洗牌之后,并购、违约退租、开拓多元市场、实施轻资产模式......不知不觉中已经度过了6年。

  那么经过这些沉浮之后,当年那些叱咤风云的一线办公空间品牌,现在都过得怎么样呢?

  优客工场

  提到办公空间,首先要说的就是优客工场,一直以来,优客工场扮演着是国内联办老大哥的角色,在一级市场游戏规则改变的情况下,优客工场紧急叫停IPO,转而借道SPAC造壳上市,在去年11月,优客工场成为了行业第一股。

  对于此次上市,很多人都在评论估值由30亿美元降到7.69亿美元,是否被低估,以及优客工场是否与投资人签了对赌。

  相比这些,我觉得优客工场的发展过程,其实更值得我们关注。

  在最初的5年里,优客工场共完成了20轮融资,光2018年就完成了六轮,股东数量也从几个增长到了50个。并且,从2017年4月开始,优客工场先后并购了洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、火箭科技等10家企业,规模一再翻倍。截至2019年9月,优客工场在国内服务的企业将近5000家,逾200个办公空间遍布全国44个城市。

  当规模和股东阵容空前强大时,盈利与估值虚高的问题也摆在了公众视野之下。

  优客工场当初这一系列举动,对标的正是办公空间鼻祖WeWork。当年在软银的助推下,WeWork一度拓展到29国家111座城,估值飙升至470亿美元。不过随后的事情大家也都知道了,伴随规模的扩张,亏损也越大。

  通过不断的在实践中总结经验后,优客工场开始制定一系列标准化运营流程,逐渐加大技术投入,先后开发出了智能办公管理系统UDA、数据处理系统Udata、智能会议机器人等智慧运营工具,助力其通过线上平台实现稳定运用及管理输出;通过旗下的希遇科技,以SaaS服务和IoT方案助力存量及增量商用空间在资产管理和服务上的数字化转变。

  通过不懈努力,优客工场在2020年第四季度净利润达6279万元,非美国通用会计准则下实现首次季度盈利。截止2020年年终,优客工场轻资产业务在46个城市共签约125个场地,管理面积约为35.2万平方米。与2019年12月31日相比,轻资产城市数、签约场地数及管理面积数分别提高了84%、166%及105%。

  如果你有关注优客工场,你会发现在市场回暖的今年,优客工场市场又开始了市场拓展,从刚刚过去7月到现在,先后在北京、上海、燕郊、西安、沈阳、长春、石家庄、常州、佛山等地建立起了多个新门店,其中不少为轻资产托管项目。此外,在今年7月,优客工场旗下的大然凌一还成为亚洲金融大厦B座首席代理,又为其轻资产转型做出了重大突破。

  纳什空间

  作为办公空间的明星企业,纳什空间一度在运营规模上超越优客工场,占据办公空间品牌规模第一的位置。也曾经获得了4轮融资,还发行了办公行业的首单ABS。

  不过这些都是过去了,2020年4月,纳什空间创始人张剑在朋友圈宣布,再次获得了老股东远洋资本的增持,成为2020年以来办公行业唯一的一轮融资。但是,这次融资却不同以往。

  今年4月,远洋资本投资经理靳业宁取代张剑的CEO职位,张剑转岗至远洋资本顾问角色,张剑、陈亮在纳什空间已经无实际职务。远洋资本还向纳什空间派驻了HRD、财务总监以及董秘,换句话说,纳什空间已全面被资本方远洋资本接管。

  创始人被踢出局,听起来挺让人惋惜的,不过对于纳什空间而言未必是坏事。从2019年开始,办公行业急转直下,纳什空间开启了大规模裁员,其中有多位创始合伙人和高管离职,到今年远洋资本进驻之前,纳什空间的人员规模从1000人已削减到不足200人。

  内部人员的大变动,势必会影响对外的服务品质。去年年初,纳什空间就被爆出一系列拖欠房租、退租押金逾期未返还的投诉。内忧外患的局面一是曾经的高速扩张引发的弊病,其二就是它的二房东模式。成立于2013年的纳什空间,在创立之始就主打“独立+联合”概念,其中“独立”指的是“超级工作室”,主要服务于办公使用场景;而“联合”指的是“联合办公区”,提供共享的服务,例如会议室。

  概念很好,但本质还是二房东模式。这种商业模式其实没有什么问题,市场上有很多过得不错的小二房东,其核心指标是租金差和出租率,如果控制好成本,是一门很好的生意,但如果布局太广,有多个店面出租率不理想,或者收入无法保障租金支出,长此以往势必会产生多米诺效应。

  对于纳什空间的未来发展之路,其实更多人期待接盘者远洋资本接下来会如何操作,毕竟如今的纳什空间,在行业内的口碑已经大不如前,当其他品牌都在转型之时,我们也期待在远洋资本的调整运作之后,纳什空间可以成功扭转颓势。

  氪空间

  提到办公空间,“氪空间”是必须要提到的。2018年初,在国内共享经济的风口之下,氪空间迎来了最高光时刻。该年度的前两月,它新增签约物业面积10.25万平方米,这个体量,已经超过了过去两年9万多平方米的社区运营面积。

  当年的刘成城对外表示,“氪空间相对来说会以规模优先,效益次之,在保持20%净利率的基础上,加快规模的拓展速度。项目从签约到开业,大概只需3到4个月左右的时间。”而正是这种一味追求速度的扩张,在当时就很让人看不懂。

  2018年上半年,上海上半年办公行业租用的写字楼里,氪空间就占了73%,在北京,氪空间一度占了40%。租赁甲写如同买白菜一样,当时有部分行业人士透露,氪空间为了争夺市场,不惜以高于市场报价的价格来拿房。

  到了2018年后半年,和许多办公空间品牌一样,各种如裁员、关店、欠佣、内部腐败等问题的负面传闻,开始困扰着氪空间。

  不过还好,2019年4月,氪空间迎来了关键转折点。原投资人、歌斐资资产合伙人王雪泉进入氪空间担任新任CEO,原CEO钟澍卸任,与此同时,原主管运营的COO孙亮也已经离职。高管变动是其次,重要的是,股东们的思想意识高度统一,他们认为让“氪空间回归到商业地产本质,专注于盈利”才是正确方向,业务模式随之也从“办公空间”升级到“综合办公服务+新型资产管理”。

  在这之后,氪空间还成立了独立创新品牌Kreator以及KrPass办公通行证。一方面是全面输出氪空间平台获客和运营增值能力,通过独立全配式办公空间和共享会客厅帮助企业打造生态总部;另一方面用全国通行、包月办公、高性价比的特点,面向自由职业者、初创团队、总部外小团队及销售人群等有灵活办公需求的人。

  在上个月,艾媒咨询发布的《2021年中国新经济独角兽200强榜单》中,氪空间凭借综合实力荣登“中国新经济独角兽200强”。此前,在新经济智库长城战略咨询发布的《中国独角兽企业研究报告2021》中,氪空间亦以17.4亿美元的估值跻身榜单。榜单上的的成绩也一定程度上肯定了氪空间的转型成果。

  梦想加

  相比于其他办公空间品牌,梦想加应该算是比较特殊的。虽然在6年的发展进程中,它也受到过资本助力,也经历过高管人事变动,但是它在智慧运营方面却始终保持先行状态,致使在最初的时间里,一度让人误以为这家办公空间服务商的主营业务是做智能门禁。

  在2015年梦想加刚成立的时候,创始团队就认为办公空间不代表廉价,它是一种办公场景,这种场景需要以技术为底层驱动,去塑造一种更高效、更便利的新办公场景。所以从成立至今,梦想加的智能产品部一直是公司人数占比最高的部门。

  从无线充电会议桌,到无需螺丝、可灵活组装的定制桌椅,从采用CARB-NAF、FSC国际顶级环保标准的办公家具材料,到成为全亚洲首个获得WELL认证的联办品牌,一切都是为了提供高效、安全、智能的提升办公体验。

  在去年,梦想加还成立了办公空间服务领域第一家产品研究机构——EDGE空间研究院,自主研发的榫卯办公家具,用可灵活组装的环保家具,满足了客户在不同场景下的使用需求。通过自主设计研发的智能办公系统,把通行系统、会议体系、运营管理、能源管理等多个功能镶嵌在底层逻辑上,配合其在招商、上下游资源联动,以及轻资产运营上的能力,梦想加已经创建了一个智能的办公生态场景。

  此前,梦想加空间曾与巴塞罗酒店集团达成战略合作,通过灵活办公与酒店场景的自然融合,实现“不出酒店的高品质办公”;今年1月,梦想加更是联手文轩BOOKS在成都打造“阅享空间”,在网红书店中创造出了一个可用于阅读、冥想、产品展览、沙龙的体验空间。

  通过自主设计研发的智能办公硬件及系统服务,把通行系统、会议体系、运营管理、能源管理等多个功能镶嵌在底层逻辑上,配合其在招商、上下游资源联动,以及轻资产运营上的协同作战能力,梦想加已经形成了一个完整的智能场景闭环。

  根据梦想加的公布情况显示,梦想加目前在北京、成都、上海、杭州、西安、南京、深圳等7个核心城市运营50+空间,运营管理面积超36万㎡,智能系统管理面积超110万㎡。截止到2021年4月31日,梦想加空间累计服务腾讯、字节跳动、美团、华为、快手、顺丰、滴滴、雀巢、联想、360、永辉、华谊兄弟、五粮液、华夏银行、蔚来汽车、阿玛尼、科大讯飞等3600多家企业及团队,整体注册会员超22万。其中北京办公空间为25个。

  办公空间走到今天,短短6年,筚路蓝缕,不论是谁,在这期间都有过高光与低谷。在我们回顾一线品牌的发展征程时,也更要看到,在行业向着产业链条化、需求多元化、收益复合化、运营轻量化发展的今天,空间运营服务商越来越轻,而对上下游的赋能却越来越重。接下来的办公空间,需要进一步拓展智能科技在不同办公场景的延伸,整合更多场景资源,将办公空间生态升级到更多、更丰富的维度。


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