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米域,完了

酒店投资界 · 2021-08-27 09:27:08

  这一期,写写联合办公的事。

  联合办公和酒店有关系吗?既然,我们的口号是服务酒店投资人,联合办公一度出现在不少酒店集团的跨界行业可选菜单中,具有和酒店共生体特性,再者,联合办公被酒店大佬华住集团作为重要的延伸产业,必有其中的道理...

  冯印陶,毕业于东南大学和墨尔本大学。米域,是冯印陶自一米好地之后的创业项目。在米域官方网站的介绍是,米域是一个联合办公空间,面向创业者、独立工作者、中小企业,为其提供灵活的共享空间和服务。公司注册时间为2016年7月。而早在公司注册之前1年,冯印陶已经打磨了不少的米域产品,特别是针对上海老洋房的改造方面收获颇丰。

  借着一米好地的平台扩大,以及米域的新产品出现,冯印陶公司获得了第一笔融资。不过也正因为这一笔融资,致使被“自己人”敲诈勒索。

  2016年3月29日晚,几个合伙人确定公司融资后股份结构前两天,占股20%的股东夏亨突然约谈他,把他叫到一个房间。夏亨声称“他的妻子是国家领导人的直系亲属,权力通天,在上海可以横着走”,“看哪个人不顺眼,看哪个公司不顺眼,想怎样就怎样,随便摁死”,“他们和上海市领导熟识,周五还要一起吃饭”,“可以想安什么罪名就安什么罪名,把他弄‘进去’”。

  夏亨还向冯印陶下了最后通牒,要他在4月1日前同意他提出的无偿转让股份的要求。否则,他就会按下“按钮”,至于“不可预期”的后果全由冯自己承担。

  听到这种威胁,第一次遭遇这种情况的冯印陶蒙了。“夏亨同我共事一年,我对他声称妻子是国家领导人亲属一事半信半疑,但心里还是很害怕。”冯印陶说,留给他的只有两个选择:要么保留原公司,但他的股份从60%缩减到1%;要么成立新公司,其没有股份,全部资产转移拆分,新公司继续持有剩下的公司空壳的70%。

  “我看他气定神闲的傲慢,这让我宁可信其有,不可信其无。”冯印陶说,他辗转反侧考虑两晚后,在通牒日当天,决定在网上公开发帖寻求舆论支持。同时他还立即向上海警方报案,寻求帮助。

  2016年4月1日,冯印陶在公司微信公众号上发布题为“无耻:创业者被特权二代恐吓勒索强行侵占创业公司”的帖子,举报公司股东夏亨及其妻子王艺蒙利用“权贵势力”,意图强取其个人59%的公司股权。

  冯印陶发帖两小时后,帖文中所指的王艺蒙和夏亨即赴上海市公安局网安总队,声称自己系国家领导人弟弟的女儿,已和上海市公安局白少康局长打过招呼,要求公安机关立即删帖,查封公众号,处理发帖人。

  “两报案人气势汹汹,大有来头之势。”办案民警称,报案女子先自称是国家领导人的亲属,曾长期居住在中南海,为了证明她的身份,她还掏出一张身份证。民警看到,身份证上的姓与一国家领导人同姓,号码为110102199109040520,住址为北京市西城区西长安街174号。

  正在民警起疑之际,报案女子又宣称她已向上海市公安局白少康局长打过招呼,催促民警只要按照她的要求办即可,而陪同她报案的男子则不时在一旁附和。

  为慎重起见,民警随即将报案女子所持的身份证在公安部人口信息系统进行查询,发现查无信息。随后,警方将二人留置,并开展审查和调查取证。一场精心包装的弥天大谎才被揭开。

  劫难之后,2016年,正是联合办公在上海、北京等城市大肆圈地之时,此时的联合办公已经出现了不少新秀,而所有的新秀对准的目标就是WeWork、雷格斯国际联合办公巨头。获得第一笔融资后,米域的脚步快了很多,此时的米域已经不在满足于老洋房。而是向更大的空间、更加高档的办公空间进攻。

  2017年6月,米域第9个新空间登陆淮海路,此时,米域已经开发了4个老洋房项目和5个办公空间项目。已成为沪上联合办公空间的重要玩家。所有空间均位于市中心核心位置,在外滩、人民广场、淮海路、静安寺、徐家汇、新天地附近皆有布局,距离地铁站均在5分钟步程之内。

  在冯印陶看来,如今人们的需求不再停留在解决“有无”,审美需求变得越来越重要。“在今天,哪怕是一把刀都要讲究是否好看,是否传达出一定的美感,任何不考虑设计的产品都不是好产品。”对冯印陶而言,设计是米域做联合办公的一大核心。

  “每家联合办公都在做办公服务,凭借服务很难形成自己的差异化优势。而且,办公服务非常复杂,非常个性化,身为创业者,我不认为任何一家第三方能够给我提供有效的办公服务。”因此,米域虽然也会为客户提供一定的办公服务,但更多地将空间设计视为自己的特色。”冯印陶说。

  2018年3月,米域 MIXPACE已完成4亿元B1轮融资,投资方为国内某资产管理公司,A轮投资方中南资本也参与了跟投。据悉,本轮融资资金将主要用于项目扩张、产品优化以及系统开发。同时,和凯洲资本、交享越联合发起了一支专注于城市新空间改造运营领域的股权投资基金,总规模10亿人民币,I期垂直聚焦于联合办公业态。

  钱多人胆大。继完成4亿元B-1轮融资后,米域在上海超核心区连开3个办公空间,后进入北京市场,布局CBD延伸国际传媒产业走廊功能区,这一次,做了个北京城最大的单体联合办公项目,22000平方米;在单纯工作空间外,开拓MIXPACE COMBO产品线,深度结合新型配套商业,打造工作生活一体化空间。而当年的目标是,将在北京、上海核心区运营面积提升至15万平方米以上。

  其中,米域上海超核心商圈连开3个办公空间,位于陆家嘴5A级写字楼的“米域·太平”,位于外滩的历史保护建筑再造“米域·丰再”,位于静安寺的独栋洋房改造“米域·愚谷”,分别距离2号线陆家嘴站、南京东路站、静安寺站不超过步行5分钟距离。

  冯印陶表示,预计到2020年,米域运营总面积将达200万平方米,服务1亿80后90后,为10万中小企业和50万奋斗者带来更美、更舒适、更智能的顶尖工作体验。

  冯印陶对于米域的定位是一个服务型的未来小微企业,而并不是一个具有典型意义的创业企业。所谓创业企业,仿佛总是与“创新”二字挂钩,迫切地需要新的模式的产生,转头又要催促新产品的生产,融资则更是一件迫在眉睫的事,融资完A轮又紧接着B轮,接着C轮,在一片火热朝天的紧张氛围中被推搡着成长。

  然而,事情并没有等到2020年。2019年7月,陆家嘴银城中路太平金融大厦18楼米域“联合办公”的租户们被迫提前解约,对此,冯印陶称,数月前,米域就已经与大楼的业主对于租金问题进行洽谈,但最后不尽人意。因此,这才有了7月初,米域通知租客搬离该写字楼的事件。

  那么,作为一家为数百家公司、近万名会员提供服务的米域,如今为何要一反常态,割舍寸土寸金的核心商圈,与辛苦招来的租客进行解约呢?

  “综合评估未来成本收益,我们预计这家店会在较长时间内亏损,且不符合我们新的着重和生活配套结合的战略方向,于是暂停了营业。”冯印陶阐述了这次撤离上海核心商圈的原因,并称暂停营业属于经营中正常的业务调整。

  据陆家嘴资深地产中介李某透露,米域此次与租客解约的联合办公项目出租率一直较低,因此,截止米域太平关店时,该店依旧处于亏本状态,而这一说法也得到了冯印陶的承认。

  而对于米域太平项目撤出甲写,冯印陶似乎早有准备。2019年3月,冯印陶提到,米域太平是米域在众多项目中为数不多的一个典型,米域的其他项目大多在商场,唯有米域太平是在高端写字楼里。

  冯印陶当时就给自己提过醒,随着大量金融企业及外资的撤离会导致米域太平的空置率上升,供过于求的现象会导致租金价格下滑,这使得米域太平面临巨大的挑战。

  对于联办进甲写,冯印陶其实是在“不断修正这些逻辑”。第一个逻辑是尽量不去做标准写字楼的装修改造升级,标准写字楼本身的办公体验已经很好,而改为联合办公只是把高标准切成小面积进行出租,这种情况下联办进甲写的价值有限。

  经验总是有代价的,2019年3月,米域遭受到第一个房屋租赁纠纷起诉,4月,遭到第二个房屋租赁纠纷起诉;随后至今,米域已经先后新增了近90个诉讼案例,其中,服务合同被告46次,房屋租赁被告23次,居间合同被告5次,涉及有欠房租、欠佣金等。

  几乎在一瞬间,米域从镁光灯下跌落,创始人和法人先后被近30次限高消费,在工商系统中,创始人冯印陶和企业法人刘学琴早已成为老赖,而来自各方面的起诉还在继续暴增中。

  而就在前不久,同是联合办公的明星企业方糖小镇也已经申请破产。是疫情下的毒手、还是联合办公自身的商业模式问题?

  联合办公商业模式一直以来有深度思考的小样青年社区CEO程方认为,对米域这样的稳健经营的机构而言,这件事应该还属于个案,风险也属于正常可控范围。但是从行业整体来看,经过近一两年的不计成本的快速扩张,现阶段的很多联合办公玩家的基础财务模型有先天缺陷。

  过去几年来,联合办公有笔账没算清楚,在资本助力之下蒙眼狂奔,用错误的测算模型快速复制扩张规模,现在骑虎难下。这两个致命点:一个是每个工位的刚性成本,一个是空间出租率。这两个关键指标,会让很多粗算成立的财务测算由正转负。

  程方拿中关村的商圈算了一笔账,目前一个工位的核心成本主要是两块构成:装修折旧、前期成本摊销、办公家具设施折旧、社区运营费用、水电网成本和人力成本等构成的刚性成本,另外再加上承租物业需要支付的每月租金。

  刚性成本折算到每个工位平均下来在400-600元/工位月,各家视经营能力略有偏差。一个工位平摊的占地面积大约是5.5-6平方米,一月按30天算;在中关村商圈,联合办公的工位售价普遍在1500元左右,如果按照70%入住率,扣除刚性成本费用后,倒推计算发现,物业承租成本的盈亏点为不高于3.3元/天/平。从好租等写字楼找房网站上查询,中关村区域最低的租金单价是立方庭4.3元/天/平的隔间。

  甲级写字楼单价普遍在10元/天/平以上。联合办公进甲写,按70%出租率计算,就意味着单个工位的租金至少要在2800元以上,盈利模型才能成立。如果出租率能做到90%(考虑正常换手空置和中介返佣的问题,这个出租率已经实际接近满租),那么想要单店盈利,出租的实际成交价格也得是2300元以上。但反观市场真实情况,事实并非如此,在资本助力的价格战下,联合办公长期在1500-2000元/月/个的水平竞争。


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