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北交所的成立,能否对写字楼市场一直利好?

商办互联 · 2021-09-18 08:45:50

  买房难,贷款也难。

  「我从看房到买房,只用了不到一个月。但现在光申请贷款就快三个月了。」冉冉告诉36氪未来可栖,她没想到自己买二手房路上的绊脚石是房贷。

  近期,北京房贷按揭额度“吃紧”的消息再度传出,冉冉这样的买房者切身感受到信贷的「凉意」。北京二手房市场的「金九银十」前奏已经拉开,上半年的火热能否传导到下半场,可能要打上一个问号。

  01 房贷额度收紧,「比往年要早一些」

  如果再给杨媛媛一次卖房的机会,她大概不会选择今年下半年。

  杨媛媛的房子在海淀区新外大街,38平左右的小户型卖了410万。买家只办理了200万左右的的商贷,原以为会很快放款,结果光贷款审批就花了两个月。

  「我想换套新房,现在钱也没有全到账,早先看好的房子只能再等一等。」杨媛媛看了看小区二手房房价,上个月又涨了5.87%,不禁觉得自己卖房踏错了时机。

  按照往年情况来看,临到年末才是房贷额度紧张的时候,今年的房贷「寒流」来得早了一些。李长海是大兴区某商业银行信贷经理,最近常常接到贷款人的「催贷」电话,对此他也表示无能为力。「受金融调控政策影响,银行对房贷的态度都比较谨慎。从7月份下旬开始就已经收紧,不止我们一家。」

  2020年12月31日,央行、银保监会要求建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限,对超出管理规定要求的银行设置过渡期以进行贷款规模调整。

  在监管要求的强约束下,多数银行涉房类贷款投放节奏稳健,相关占比呈现稳步下降趋势。Wind数据显示,截至8月29日,在33家披露半年报的A股上市银行中,房地产贷款占比相比2020年末有所下降的有23家;个人住房贷款占比相比2020年末有所下降的有19家。

  02 房贷审批趋严,「一等到明年」

  房贷额度紧张、放款周期长这一消息,未来可栖在多名中介、信贷经理处得到多方验证。「普遍来看,目前北京大部分银行今年都没有额度了,很多要等到明年才放款。」同时未来可栖了解到,目前北京当前的首套房贷利率在5.2%-5.4%左右。

  不仅如此,上述信贷经理告诉未来可栖,二手房贷款审批方面也非常严格,首付来源、央行征信、银行流水等等都要一一审核。「办理房贷时,银行无法核实首付资金来源便被拒贷,这种情况也会出现。」

  刚买了二手房的冉冉对此深有体会,她因为贷款问题被银行「卡了一道又一道」。付首付当天,中介才通知她所有的金额只能刷一张银行储蓄卡。到了房贷审批时,冉冉爱人上半年的消费贷记录差点导致房贷批不下来。

  「当时真是飞快赶去把这笔钱结清。招商银行开了结清证明,办理房贷的银行却又不认,来回拉扯了许多遍,最终解决了。当时挺绝望的,已经做好了贷款下不来的准备。」冉冉没想到银行能查这么严,而放款时间还遥遥无期,中介告诉她做好等到明年年初的准备。

  诸葛找房数据研究中心分析师梁楠称,由于上半年北京二手房整体成交热度居高,放贷额度较大,致使下半年银行贷款额度紧张,放款周期延长。预计下半年,二手房购房贷款审批难度较大。

  03 成交量少了,房价没跌

  对于经纪人章文来说,银行信贷的持续收紧,明显打乱了一些客户的买房计划。「一般而言,换房的卖家对回款速度有要求,会考虑全款客户进而在总价上做一些让步,不过现在能全款买房的客户少。」

  「5月、6月的时候,北京二手房单日网签量有超过1000套。现在没有了。」章文最大的感受是最近市场交易量比前几个月低了不少。中原地产数据显示,上周北京二手房成交量为2663套,为今年周度成交量倒数第四,成交面积环比下降20%。

  尽管带看次数没之前多了,但房价没有随之降低。章文负责的亦庄是上半年北京较为火热的二手房区域之一,「上海沙龙的开间从去年不到300万涨到350万,现在仍然是这个价位。亦庄金茂府去年单价是7万上下,最新的报盘单价在10-11万/㎡。」

  交易量少了、房价没跌,机构数据里也呈现出这样的趋势。根据北京中原市场研究部的统计,8月,北京二手住宅网签1.33万套,环比下降19%,成交量接连5个月下降。同比去年同期下降1%。

  但成交均价环比上升2.57%,小幅提升,突破近三年的月度新高,为6.3万元/㎡。

  今年8月二手房成交量看似在几个月内跌了30%左右,但实际上8月只是回到了往年同期的成交量均值水平,与去年相比下降1%左右。

  总体来看,2021年1-8月的北京二手房成交总量,遥遥领先于其他年份。据北京市住建委数据显示统计,今年前8月二手房共计网签14.2万套,创下近5年新高。

  诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出,随着北京东西城区、海淀区等区域多校划片教改、教师轮岗等政策的逐步落实,叠加房贷利率持续收紧,二手房市场热度有所回落,成交量亦呈下降趋势。

  据国家统计局最新公布8月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示,北京二手房价格环比上涨0.4%,同比上涨10.4%。

  价格保持上涨,涨幅连续两个月缩小。但接下来市场会不会冷下去?贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,从9月上半月的情况看,北京二手房市场成交量仍保持稳中向下。经过上半年的集中入市后,购房需求有所降低,市场观望情绪加重。


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